Эскроу-счет: для чего он и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?

Представьте: вы покупаете квартиру в строящемся доме. Вместо того чтобы переводить деньги застройщику сразу, вы кладёте их на специальный счёт в банке — эскроу-счёт. Эти средства временно «замораживаются» и остаются там до тех пор, пока дом не будет официально сдан в эксплуатацию.

Застройщик получит деньги только после того, как объект будет достроен и проинспектирован. Если сроки срываются или застройщик обанкротится — ваши деньги вернутся к вам. Это и есть главная цель системы: финансовая защита покупателя.

Важно понимать: вы не сможете просто забрать деньги обратно, когда захотите. Доступ к средствам открывается только в двух случаях:

• дом сдан — деньги идут застройщику;
• застройщик нарушил условия договора — деньги возвращаются вам.

В каком банке открывается эскроу-счёт?

Эскроу-счёт можно открыть только в банке, который участвует в проектном финансировании стройки. Обычно это тот банк, который выделяет застройщику кредит на строительство. Если компания строит за счёт собственных средств, она сама выбирает банк из утверждённого Центробанком списка.

Вы не выбираете банк по своему усмотрению — он определяется застройщиком. Но у вас есть возможность проверить, насколько надёжна кредитная организация, прежде чем подписывать договор.

А если я беру ипотеку?

Никаких проблем. Вы можете оформить ипотеку в любом банке — там, где вам выгоднее процентная ставка или условия. При этом эскроу-счёт открывается в банке-агенте, который работает с застройщиком.

Вот как это работает:

1. Вы подаёте заявку на ипотеку и получаете одобрение.
2. Заключаете договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано, что расчёты пройдут через эскроу-счёт.
3. Регистрируете ДДУ в Росреестре.
4. Открываете эскроу-счёт — это бесплатно и занимает несколько минут (например, в Сбербанке это можно сделать в мобильном приложении).
5. Банк-кредитор перечисляет на эскроу-счёт и сумму кредита, и ваш первоначальный взнос.
6. Деньги «замораживаются» до сдачи дома.

Только после того, как новостройка будет введена в эксплуатацию и вы получите ключи, банк переведёт деньги застройщику.

Что, если банк обанкротится?

Даже в этом случае вы не потеряете деньги. Средства на эскроу-счётах подлежат страхованию через Агентство по страхованию вкладов (АСВ), но не более чем на 10 миллионов рублей. Это значит, что если стоимость квартиры превышает эту сумму, часть средств может остаться незастрахованной.

Такой лимит — один из нюансов, особенно для покупателей в Москве и других крупных городах, где квартиры часто стоят дороже.

А если застройщик обанкротится?

Здесь система работает в вашу пользу. Деньги остаются на эскроу-счёте и возвращаются вам в полном объёме, даже если строительство остановилось. То же самое — при задержке сдачи дома более чем на полгода. В таких случаях вы получаете обратно все вложенные средства.

Плюсы и минусы покупки через эскроу

Плюсы:

• Максимальная защита. Вы либо получаете квартиру, либо свои деньги.
• Безопасность. Никто не сможет распорядиться вашими средствами до завершения строительства.
• Бесплатное обслуживание. Открытие и ведение счёта не требует дополнительных расходов.

Минусы:

• Рост цен на жильё. Застройщикам приходится брать кредиты на строительство, а расходы они перекладывают на покупателей. Из-за этого стоимость квартир в новостройках постепенно растёт.
• Ограниченная страховка. При банкротстве банка вернуть можно только до 10 млн рублей.
• Инфляция и рост цен. Если стройка затянется, а вы вернёте деньги — на них может быть уже недостаточно, чтобы купить аналогичную квартиру.
• Проценты по ипотеке. Если дом не сдадут вовремя, вы потеряете деньги, уплаченные банку в виде процентов. За 1,5–2 года это может составить до 20% от стоимости жилья.

Эскроу-счёт — это не просто банковская формальность, а реальный инструмент защиты. Он изменил рынок новостроек, сделав его безопаснее для обычных покупателей. Да, есть свои риски и ограничения, но главное — вы больше не рискуете остаться без квартиры и с пустыми руками.

Покупая жильё в новостройке, стоит внимательно изучить банк-агент, проверить застройщика и понимать, что ваши деньги будут «в безопасности», но и «вне доступа» — до самого момента сдачи дома.

Хотите быстро и безопасно оформить сделку? Воспользуйтесь сервисами электронной регистрации и безопасных расчётов — всё можно сделать онлайн, не выходя из дома. Хотите узнать больше, звоните нам +7 909 454-88-88